2018上半年武汉房地产发展报告：限价严控，市场供需逐步平衡(图文)
继续严格坚持调控不放松，开展刚需优先选房，提高首套房公积金贷款额度，大学生毕业生八折购房等，形成针对各类需求实行差别化调控政策的新格局。2018年初，武汉市房管局组织召开会议，明确2018年武汉将继续严格执行各项调控措施，并制定区域新建商品住房价格阶段性控制目标与最高限价。
2月3日，首次开展刚需家庭首次购买商品住房优先选房试点工作，将预售备案均价低于1.8万元/平的新建商品住房项目中，户型建面低于120平的准售房源，采取公证摇号方式选取不少于40%的比例纳入优先选房范围。4月再次升级，将刚需优选房源比例由40%扩大到60%以上。
5月1日起，武汉市购买首套房使用住房公积金的最高贷款额度将由50万元提升至70万元，二套房的最高贷款额度为50万元。
2017年武汉实施“百万大学生留汉创业就业工程”，发布留汉大学毕业生落户、住房、收入新政。18年5月武汉出台大学毕业生保障房管理办法，在全国首开先河，推出大学毕业生八折购房、租房政策。目前武汉首个大学生安居房临空港青年城首期已经开盘售罄。
与此同时，针对市场上拒绝公积金贷款、收取“茶水费”等违规现象。2018年以来，市政府部门通过发布预售资金监管细则、加强商品房销售全过程监管通知、房企不得强制要求购房人提供“房查”资料等等，加强了市场整治力度，规范了市场交易秩序。
土地市场：
远城区唱主角
2018年上半年，武汉市累计成交59宗土地，成交面积达455万方，较去年同期增加19%。其中，居住类用地成交42宗，成交土地面积382万方，较去年同期增加35%。
图：2012-2018年上半年武汉居住类土地成交价及溢价率
2018年上半年，武汉土拍政策持续从严，继续执行此前的提高竞买保证金、设置土拍细则、设置最高限价、出台一次性报价等政策，土拍市场的溢价率得到明显控制，且仅2宗地触发熔断进入方案评比环节，较去年相比，高价地成交明显减少。
2018年上半年，河南正商、中建三局、金地均在白沙洲板块(三环内)布局，万科联合保利在白沙洲以南的青菱湖板块(三环至四环)布局，金茂、华发均在阳逻板块(四环外)布局，奥山、中建三局均在军山片区(四环外)布局，远城区依然是品牌房企重点关注和进入的区域，上半年共计有7家品牌房企在黄陂区横店、江夏区纸坊、新洲区阳逻、东西湖区金银湖、以及汉南区这些远城区域布局，未来两年远城区楼市竞争格局将更加激烈。
市场成交：
供需逐步平衡 市场有所降温
2018年上半年武汉市商品住宅累计供应933.97万平方米，较去年同期供应增加7.8%。2018年上半年，武汉市共有161个项目有新增供应，基本与上年同期持平。
图：2012-2018年上半年武汉商品住宅（含保障房）成交面积及其同比增速
从成交看，武汉商品住宅累计成交7.14万套，较17年同期减少2.8万套;成交面积为771万平方米，同比减少22.5%。2018年2月，武汉在全国开先河，推出“刚需人群优先选房项目试点”，该项政策措施是遏制投机炒房的重要举措，楼市调控政策持续深化，稳控房地产市场秩序，市场逐步走向理性。
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刚改户型为主：
2018年上半年，武汉市住宅成交以100-120㎡的刚改户型为主，占比为35%，为市场成交主力，其次是120-140㎡以及90-100㎡两个面积段户型，成交占比分别为21%和19%。
三房成交为主力：
2018 年上半年，武汉市商品住宅成交以三房户型为主，占比过6 成，其次是两房，占比为20%，四房及以上(含复式和别墅)户型占比为11%，一房占比较小，仅为2%。随着改善型需求的不断释放，三房产品更受客户青睐，成为市场热销户型。
洪山区销量第一：
2018 年上半年，洪山区、东西湖区及黄陂区为武汉市热销区域，占比均在10%以上，其中洪山区占比为12%，位列第一，区域内以白沙洲板块为最为活跃板块，该板块为武汉市三环内价格洼地，成为刚需客户的首选区域;东西湖区以及黄陂区凭借地铁的优势，吸引了不少中心城区的外溢客群，成交占比也位居前列。
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2018年上半年，中国指数研究院华中分院共监测武汉市开盘数为179次，共计推出房源58890套，开盘当日平均去化率为91%;上半年共出现108次开盘售罄现象，较17年减少37次，“日光率”约为60%，日光率有所降低，一房难求现象有所缓解。
图：2016年1月-2018年6月项目新开盘情况监测
销售排行榜：
百强房企优势扩大 商业项目表现一般
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2018武汉住宅销售整体下滑，但品牌项目依然保持旺销势头。从热销项目看，以均价18000元/平米以下楼盘为主，这也是武汉“刚需家庭优先选房”认定的刚需房标准。目前楼市热潮不断蔓延，除了白沙洲、四新、光谷东等传统粮仓外，不限购的新洲、蔡甸、汉南等市场升温，大光谷的葛店、梧桐湖、红莲湖不断崛起。
2018上半年武汉住宅成交套数TOP30
据来源：中国指数研究院华中分院
备注：本榜采用网签数据统计
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从商业榜单看，一改以往城区项目垄断地位，热点比较分散，既有内环项目也有远城区商业上榜，特别是光谷、四新、金银湖等区域，随着常住人口迅速增长，中海、保利、庭瑞等社区商铺销售也都不错。
2018上半年武汉商业成交金额TOP10
数据来源：中国指数研究院华中分院
备注：本榜采用备案数据统计
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从写字楼榜单看，随着金融中心不断推进，武昌和汉口城区物业领跑，资源集聚能力不断增强。不走寻常路的光谷奋起直追，主打产业综合体的北辰光谷里表现不俗，同属关山大道商圈的保利时代上榜;长租公寓成为市场热点，性价比不断提升的公寓投资表现抢眼，继2016年成交套数增长210%、2017年超过3万套后，今年上半年再破万套，碧桂园蜜柚一枝独秀，庭瑞、越秀、恒大的新项目斩获颇丰。
2018上半年武汉写字楼成交金额TOP10
数据来源：中国指数研究院华中分院
备注：本榜采用备案数据统计
2018上半年武汉公寓成交金额TOP10
数据来源：中国指数研究院华中分院
备注：本榜采用备案数据统计
市场总结：
以空间换时间 武汉市场稳定可期
最近半年，相对于周边长沙南昌郑州，武汉的调控政策已经属于宽松。同时，武汉“五年留下百万大学生“等措施出台，招商引资计划大规模推出，提升了市场发展信心。武汉的策略是：在不加码调控基础上，通过限价限购等紧缩措施，加快远城区产业、轨道交通、医疗教育配套建设，引导企业和购买力转移，以空间换取时间，已经取得成效，目前土地出让以三环外为主，远城区成交量占到市场总量的一半以上。
进入7月份，随着供应量增加，以及信贷政策的紧缩，市场销售已经开始降温，特别是高端项目表现明显，刚需产品则由于”刚需家庭优先选房“政策，日光也减少了。茶水费等行为大幅下降，市场更加规范，随着三环外蔡甸江夏阳逻汉南东西湖黄陂等区域新盘上市，武汉一房难求格局将逐步扭转，也就没有了升级调控的紧迫性。下一步，随着装修费比例大幅攀升，武汉对装修房消费方面，可能出台一些补充规定，加强质量监管，总体看，楼市有望保持总体稳定的发展势头。